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[语音课堂] 网贷谈分享课程(12月15日):房抵风控实操分享—放贷人

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论坛元老

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发表于 2016-6-8 16:57:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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房抵风控实操分享

嘉宾:放贷人
本人04年年底进入民间借贷行业,纯做高利贷出身,至今依然在从事民间借贷。线下放贷近11年,至今无一例坏账!(这里指的无坏账是最后连本带息把钱收回来)我将以风控为核心,通过互联网,为大家还原一个最真实的民间借贷江湖;以一个真正民间放贷人的角度去解读网贷风控。
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课程内容纪要:

一.借款人在抵押房屋时是否属于多次抵押。所以,此问题根本没有必要。
首先告诉大家一个事实,二居证明在民间借贷风控中是没有任何用处的。
民间借贷不只是房抵,任何抵、质押物不会以抵押主张强制执行,手的手续一率是委托和买卖。
抵押权:抵押合同及手续,债权的从属权(他项权利证,目前国内大部分地区只能做第一顺位抵押权登记,少数地区不限制)。
物权代理:不可撤消的房屋全权委托公证(此项为重中之重)
提醒:受托人不要做成债权人(抵押权人)自己,要做成债权人(抵押权人)信赖的第三人(非直系亲属,目的是防止房屋变现困难(万一房子不好卖),这时受托人可以把房屋直接过户给债权人(抵押权人),说的更直白一些就是到时放的款收不回来,房子又卖不出去时,大不了自己还能剩套房子,日后再变现,也不至于把自己玩死。而且在过户给自己时完全可以玩低评高贷或低签高收,还能套出来更多的钱,这里不做详细解释。
重点:此委托公证效力极其强大,受托人可以在不通知原房屋产权人(债务人、抵押人)的情况下,直接将房屋过户给除受托人自己及受托人直系亲属以外的任何人,包括抵押权人、然后直接收房子,此时房子已过户更名,与原产权人完全脱离,收房子行使的是物权,并非抵押权,物权属形成权,并非请求权,与房产是不是唯一住房无关,与所抵押的房产所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人无关。
在网上看到过不少文章,说什么房屋里有老人,儿童,是唯一住房的不能收,讲什么人道主义之类的,我可以毫不忌讳的告诉大家,这些全是扯淡。
二.针对不可撤消的房屋全权委托公证中受托人的权利概述
受托人代替原房屋产权人,办理该房屋一切事宜,与房屋原产权人亲自办理具备同等法律效力,包括代理原房屋产权人签约、解押、办理买卖手续过户更名、代缴一切税费、代收房款、等一切事宜,并免除受托人一切责任。
如果在抵押期间,此房屋产生另外的查封,此时有两种玩法:第一,直接找到提起诉讼保全的人,和他沟通,提起诉讼保全的人一定会明白,房屋强制执行变现基本都得两年的时间,房子值多少钱谁都知道个大概,和他明说,房子我们能直接卖,变现以后我们把我们的债权金额扣下,剩下的购买你的债权,也就是债权转让,这种玩法比较变态,也存在一定的风险,就看你怎么玩了。

三、借款人如果已婚是否双方都到场(房产局、公证处)签字?
进押之前,携带借款人(房屋产权人)户口本,到当地片区派出所查户籍档案,所有信息一目了然,有配偶或共有人的,必须一同前往公证处和房产局办手续,如果借款人(房屋产权人)是单身,必须开单身证明。
四、所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人。做了房屋全权委托公证后无需担心。
五、关于经济适用房、政府联租房等抵押问题。
六.房子说收就收?到底是谁在收?
上面已经说过,是新的房屋产权人(受让人、包括原抵押权人也就是他项权利人)在行使对该房屋的物权,物权为形成权,并非请求权。
线下民间借贷的“行规”是放贷人帮着收,这都不算事儿。
七、关于抵押的房产是否在抵押之前已经租赁给了别人的问题。
《中华人民共和国城市房屋管理法》规定,房屋出租需到当地房产部门进行登记备案(备案后进档案),不登记不得对抗第三爱让人。

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